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PRIBIZCO：华夏幸福股债齐挫又迎疫情考验 河北三地封闭或加剧资金链压力
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华夏幸福股票和境内外债券近期遭遇沉重抛压，而河北环京地区疫情防控升级、多个城市实施封闭管理，或令这家高负债开发商的销售回款进一步受到冲击，短期若无外部力量提供强力支持，公司本就脆弱的资金链或要承受更大的压力。
公司近况
总资产规模逾5000亿元的华夏幸福基业股份有限公司是一家注册在河北省廊坊市的上市企业，主要从事产业园区建设运营等房地产开发，主要办公场所在北京，中国平安目前是第二大股东。据去年4月的发债文件，公司在建及土储所在区域主要为环北京区域，环京地区的业务收入占企业全部主营收入的七成左右。
伴随疫情近期在河北省蔓延，华夏幸福的境内外股票和债券遭到了投资人的持续抛售。公司7月份到期的美元债本月最大下挫逾三成，更长久期的2025年到期美元债每1美元买价一度降至不足50美分，境内公司债也是不断创出历史最低。华夏幸福股票亦一度逆市跌至2014年来低位，控股股东不得不因此为之前的股票质押融资补充质押品。
华夏幸福公关部门不愿就证券下跌予以置评，仅在1月8日对表示，与平安合作是顺畅、富有成果的，双方在多个业务层面均有密切合作。公司控股股东在1月11日曾对表示「目前一切正常」。
知情人士称，华夏幸福周三晚些时候还举行了固收投资人电话会议，公司海外融资部门人士在会议上称，两大股东一直在沟通过程中，已经了解目前的市场情况，但公司人士并未提及两大股东的具体公司名称以及有关沟通的任何细节。
市场关注点
在此前12家地产企业试点接受「三条红线」的债务约束的基础上，据悉中国将试点范围扩容至20家左右。中金公司的报告称，若按照「三条红线」标准，华夏幸福将归入红档，而平安是否能继续给予强劲支持、公司是否可能引入其他方和河北省政府的协调进展可能是偿债的重要关注点。
由于平安入股华夏幸福的协议中还提出了净利润承诺，基于去年前三季度的状况，有分析认为满足承诺的挑战很大，如不能达成，公司面临赔偿责任，且未来平安的支持也面临不确定性。
南京证券固收分析师杨浩表示，中国目前对房地产市场管控没有放松的迹象，地产销售分化很严重，华夏幸福布局的环京和三四线城市景气度不行，眼前的疫情短期给销售回款增加了更多不确定性。
债务负担
数据显示，华夏幸福及其控股股东华夏幸福基业控股在境内外合计有700多亿元债券存续，约半数将在2021年面临到期或投资人回售选择权，其中15亿元的「16华夏债」本月即将面临回售兑付，回售登记金额接近存续金额。而截至2019年末，公司账面货币资金约430亿元。
此外，据看到的华夏幸福基业控股日期为1月5日的债券回售结果公告，1月25日，公司将有债券「19华控03」面临回售兑付，投资人合计要求回售本金金额4.4亿元人民币。
从华夏幸福的过往经营情况看，毛利率在2017年至2019年都维持在40%以上的较高水平，但由于高负债以及前期垫资过高的经营模式，公司的经营活动现金流净额连续三年为负，其中2019年为负318亿元，2020年截至三季度末的数据仍为净流出250亿元左右。
自中国用「三条红线」来约束头部地产商的负债规模和融资情况以后，以恒大为代表的高负债房企都在努力加快销售回款和资产处置来回笼资金。但以产业园区、商业地产和配套住宅为主营业务模式的华夏幸福来说，销售去化的能力远不如普通住宅建造商容易。
中金分析师张烁文等在早些时候的报告中指出，华夏幸福土地储备中75%位于三四线城市，52%为环京地区，去化难度偏高、回款速度偏慢，且存量的住宅、上班和产业园区项目仍有大量的刚性支出，后续经营现金流可能仍旧承压。
评级情况
穆迪周三将华夏幸福的企业家族评级由Ba3下调至B2，并同时列入负面观察。穆迪称，公司运营和现金流弱于预期，凸显再融资风险。
惠誉目前给予华夏幸福BB-评级，其在去年9月的报告中称，公司地域涉及的多样化、与平安的合作以及2018-2019年形成的新管理团队将增强商业实力，并减缓财务压力。一位惠誉的发言人表示，其后尚未有新的报告。
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